Generi di valore

Valore di Mercato (VM)

Per Valore di Mercato di un bene immobile si intende l’equivalente monetario che può essere ragionevolmente espresso per il bilanciamento patrimoniale conseguente al trasferimento del diritto di proprietà del bene stesso.

Presupposti indefettibili sono, da un lato, il carattere di oggettività delle considerazioni inerenti alla determinazione del valore, dall’altro, che l’iniziativa si sviluppi in condizioni di libero mercato e di libertà contrattuale.

Il prezzo, riferibile alla compravendita, sarà, viceversa, elemento di contrattazione tra le parti e potrebbe essere influenzato da fattori soggettivi, che non possono essere generalizzati e considerati in questa sede.

Nella determinazione del più probabile "Valore di Mercato", di una proprietà immobiliare si debbono considerare diversi elementi che potrebbero influire sul valore della proprietà stessa. Nel caso di "complesso immobiliare", potremmo essere chiamati ad esprimere un'opinione di valore, sia nel presupposto di una vendita "in blocco" inteso come libero ed immediatamente disponibile, sia considerando una vendita frazionata dello stesso.

Per la determinazione del "Valore di Mercato" si ricorre al Metodo Comparativo o del Mercato, generalmente riconosciuto nella corrente prassi estimativa.

Detto metodo prevede che l'equivalente monetario di un bene sia determinato mediante comparazione parametrica con altri beni aventi simili caratteristiche, i quali siano stati recentemente oggetto di scambio o siano in vendita sullo stesso mercato oppure offerti su piazze assimilabili.

I presupposti essenziali per procedere alla stima della proprietà immobiliare sono i seguenti:

la conoscenza tecnica dei beni da stimare;
la conoscenza economica del mercato;
la conoscenza dello scopo della stima.

Per quanto concerne il punto a), dovrà essere effettuato un accurato sopralluogo alle proprietà immobiliare oggetto di valutazione rilevandone le consistenze destinazioni urbanistiche, il livello delle finiture, lo stato manutentivo.

Per quanto concerne il punto b), dovranno essere effettuate indagini e ricerche di mercato tenendo sempre presente come riferimento le destinazioni e caratteristiche dell’immobile da valutare.

Si dovranno assumere informazioni sia sui prezzi di mercato richiesti che su quelli concordati, per immobili aventi le stesse caratteristiche e destinazioni d'uso.

Per quanto concerne il punto c), è necessario considerare che il valore può essere influenzato dal motivo per cui esso viene richiesto, di significativa importanza è anche il tempo prefissato per la conclusione di una eventuale transazione.

Il procedimento estimativo sarà quello per confronto diretto (o comparativo), il quale si basa su tre concomitanti circostanze:

esistenza, nello stesso mercato, di beni simili per condizioni intrinseche ai beni oggetto di valutazione;
conoscenza di recenti valori di mercato di beni simili, presi a confronto;
esistenza di un parametro in comune, e cioè di un elemento di confronto, tra i beni simili considerati ed i beni oggetto di stima.

Valore di Mercato di un area edificabile (Metodo della Trasformazione)

Il Valore di Mercato di un'area edificabile, basato sul "metodo analitico o della trasformazione", è dato dalla differenza tra il Valore di Mercato dei fabbricati su di essa edificabili, comprensivo del valore dell'area su cui essi insistono e di quella ad essi pertinente, ed il loro costo di costruzione.

Il Valore di Mercato, con il metodo della trasformazione, è uno degli aspetti economici di un bene immobile e vi si ricorre quando l'area ha una "suscettività" edificatoria che, pur non essendosi ancora tradotta in reddito (a parte quello agricolo trascurabile), è apprezzata dal mercato.

In questo particolare aspetto economico, l'area fabbricabile è un bene di produzione del processo di edificazione ed il suo valore è quindi dipendente dal prodotto finito e dal costo che si dovrà sostenere per ottenerlo.

Affinché il Valore di Trasformazione di un'area edificabile si identifichi con il suo Valore di Mercato occorre fare riferimento alla trasformazione che un imprenditore "ordinario" potrebbe realizzare sulla stessa.

É "ordinario" l'imprenditore di medie capacità tecniche ed organizzative, ossia colui che può produrre un dato bene ad un costo identico o vicino a quello sostenibile dalla maggioranza degli imprenditori.

Qualunque tipo di trasformazione che non fosse "ordinaria" lascerebbe spazio ad extra profitti. Infatti, solo l'imprenditore "ordinario", per definizione, ricava dalla trasformazione, il puro valore di mercato dell'area.

Per quanto riguarda l'area in oggetto, si ritiene estimativamente corretto operare secondo l'aspetto economico del Valore di Trasformazione.

A tal fine si rende necessario approntare un calcolo del "flusso di cassa" a valori costanti (prevedendo i tempi tecnici di sviluppo del progetto, i costi ed i ricavi), presupponendo e considerando quanto segue.

VALUTAZIONI